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CPA考试会计要点:第七章 投资性房地产

发表时间:2015-11-23 来源:金程CPA 告诉小伙伴:
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[编考按]拿到CPA考试《会计》教材时,首先应看目录,注册会计师第二章至第十一章,都是有关会计要素的确认、计量和记录的,下面我们就来学习一下CPA考试会计第七章投资性房地产的知识要点。

     拿到CPA考试《会计》教材时,首先应看目录,对这门课有个宏观的了解,注会第一章是总论,对整本教材起到统驭作用,其涉及会计要素及其确认与计量原则,后续的所有会计要素的确认和计量均遵循此原则。注册会计师第二章至第十一章,都是有关会计要素的确认、计量和记录的,第十二章和第二十五章是有关财务报告的,其余章节是一些特殊业务的会计处理问题。这样便对整本教材做到了心中有数,预习起来就会得心应手。下面我们就来学习一下CPA考试会计第七章投资性房地产的知识要点。


    CPA考试会计要点:第七章 投资性房地产


7.1.    特征与范围
     定义及特征
     定义:指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产
     特征:是一种经营活动
     用途、状态、目的等区别于经营场所和销售的房地产
     两种后续计量模式:成本模式和公允价值模式、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量
     范围
     已出租土地使用权
     经营租赁方式租入土地使用权再转租不属于投资性房地产
     计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产
     持有并准备增值后转让的土地使用权 (不含闲置土地)
     按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于投资性房地产
     已出租建筑物:是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物
     企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也可视为投资性房地产
     用于自用和作为存货的房地产不在此范围
     例如:企业出租给本企业职工居住的房屋;企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办公楼、生产车间厂房等
     某项房地产由不同用途部分构成
     能够单独计量和出售,分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产
     不能单独计量和出售,不确认投资性房地产


7.2.    确认和初始计量
     确认和初始计量
     外购
     成本模式计量:购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
     公允价值模式计量:实际成本记入“投资性房地产—成本”科目
     购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产
     自建
     成本模式计量:直接通过“投资性房地产一在建”进行建造成本核算;成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等;建造过程中发生的非正常性损失,直接计入当期损益,不计入建造成本;
     公允价值模式计量:公允价值能够确定,按公允价值计量;公允价值不能确定,按成本计量,待确定时按公允价值计量
     转换
     后续支出
     企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,在再开发期间应继续将其作为投资性房地产,在开发期间不计提折旧或摊销,剔除被替换部分账面价值
     成本模式  借:投资性房地产—在建  
     投资性房地产累计折旧 (摊销) 
     投资性房地产减值准备 
     贷:投资性房地产
     公允价值模式  借:投资性房地产—在建  
     —公允价值变动(也可能在贷方)  
     贷:投资性房地产— 成本
     不满足投资性房地产确认条件的,应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)


7.3.    后续计量
     成本模式
     折旧、摊销计入其他业务成本
     减值
     公允价值模式
     不计提减值、折旧或摊销
     期末公允价值与账面价值差额计入公允价值变动损益
     变更
     成本转公允(会计政策变更)
     差额调整期初留存收益:  借:投资性房地产—成本  
     投资性房地产累计折旧(或摊销)  
     投资性房地产减值准备  
     贷:投资性房地产  
     盈余公积、利润分配—未分配利润(或借方)  
     递延所得税负债(若考虑所得税因素,若为借方则为递延所得税资产)
     公允转成本(不允许)


7.4.    转换和处置
     转换
     转换形式
     投资性房地产转换为固定资产或无形资产
     存货转换为投资性房地产
     自用建筑物或土地使用转换为投资性房地产
     房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售
     转换日
     投资性房地产开始自用,转换日是指房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
     投资性房地产转换为存货,转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
     作为存货的房地产或者自用建筑物或土地使用权改为出租,转换日通常为租赁期开始日
     成本模式下转换
     形式:按各明细科目余额互转【注意原计提的减值一并转】
     实质:按照账面价值结转
     公允模式下转换
     转为投资性房地产:公允与账面借差计入公允价值变动损益;公允与账面贷差计入其他综合收益
     转为非投资性房地产:公允与账面差额计入公允价值变动损益
     处置
     处置价款计入其他业务收入
     账面价值转入其他业务成本
     公允价值模式计量注意
     转出公允价值变动损益[不影响损益] 
     借:公允价值变动损益  
     贷:其他业务成本  
     若原为公允价值下降,则分录相反
     转出原转换日确认的其他综合收益[影响损益] 
      借:其他综合收益  
     贷:其他业务成本


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